“金九银十”无望?8月多城土地、新房成交大跌,专家:“限跌令”后压力大

本文来源于:华夏时报 2021/09/15

8月全国40个典型城市土地成交继续降温,40城新房成交量已连续大降三个月。

华夏时报记者 李未来 实习生 陈清容 北京报道

日前,易居研究院报告显示,8月全国40个典型城市土地成交继续降温,40城新房成交量已连续大降三个月。

业内专家表示,从目前这波行情来看,接下来楼市走向强势的可能性非常小,买卖双方都存在观望情绪。最近要警惕土地市场和房屋买卖市场出现的降温情况,适当的降温体现了政策效益,但降温过快也会引起新的问题。

而在近一个月的时间里,多地发出“限跌令”来稳定房价,然而专家表示,限跌令说明背后是有压力的,比如房企的促销压力。

土地出让金大降7成

据《40城土地市场月报》(以下简称《月报》)以及《全国40城新建商品住宅成交报告》(以下简称《报告》)的数据可知,8月全国典型城市的土地成交和新房成交都有一定的降幅。

具体来看,据《月报》显示,8月40个典型城市(4个一线城市,21个二线城市,15个三四线城市)土地成交建筑面积1618万平方米,环比同比分别下降15%和70%;土地出让金收入为842亿元,环比增长13%,同比下降72%;移动平均土地成交均价(近6个月土地成交均价)为6579元/平方米,环比下降1.1%,同比增长12%;溢价率为16.2%,环比和同比分别下降1.1%和0.5%。

《月报》解释称,8月40个典型城市的土地成交面积、移动平均土地成交均价、溢价率均受第二次集中供地的影响,表现为多地暂停或延期了第二次集中土拍。

对此,上海易居房地产研究院研究员汤怀英在《月报》中分析,“第二批集中供地的调整意味着,楼市更加强调公共属性和民生属性,而不是市场化,规则调整将更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用,房价地价已进入全面管控的阶段。”

“热点城市土地出让金收入继续走高,但增速下降,冷门城市依旧平淡。从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。”在土地成交方面,汤怀英在《月报》上发表了观点。

记者注意到,不同城市间的溢价率相差较大,《月报》指出,从22城“两集中”首批次出让结果来看,市场分化比较明显,热点城市地块竞争激烈程度并未下降,如重庆、深圳、厦门、杭州等城市溢价率仍处于相对高位水平,但北京、上海等城市实行集中供地政策较为成功,溢价率维持在较低水平;冷门城市交易依旧平淡,如长春、青岛等城市溢价率明显低于其他城市,且不同城市间的冷热分化仍在加剧。

新房成交面积同比大跌31%

新建商品住宅成交情况是怎样的?据《报告》显示,8月40个典型城市(4个一线城市,18个二线城市,18个三四线城市)新建商品住宅成交面积为2324.9万平方米,环比下降13.6%,同比大跌31.0%,自5月年内首次同比增速转负以来,新建商品住宅成交量已连续3个月同比下降。

《报告》指出,受去年同期的低基数影响,新建商品住宅移动平均同比增速在2021年5月见顶,随着今年上半年调控不断加强,其后持续回落,新建商品住宅市场降温显著。

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对此,上海易居房地产研究院研究员潘竑羽在《报告》中解释道,“近几个月调控政策对楼市影响越发明显,从政策出台到市场变化的时间正在缩短。预计未来几个月,调控对新房成交的影响将持续‘发酵’,新房成交量将继续回落。”

针对《月报》以及《报告》的描述,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示,“就现在这波行情来讲,楼市强势的可能性,或者说这种(使楼市强势的)因素非常少,因为这一轮的银行信贷政策非常紧。”

那接下来楼市是否会出现明显的金九银十现象呢?严跃进向《华夏时报》记者表示,“从一些购房者的预期来看,在当前政策调控下,(购房者)是在观望的;房东在价格方面还是有所幻想,并不会积极地加快销售,也有观望情绪。从金九银十的概率来讲,应该说这种可能性是比较小的,很难说能看到一个非常强势的金九银十的现象,或者说金九银十的成色会比较弱。”

明年贷款或提前投放,对冲信贷增速下滑

不同城市间新建商品住宅成交情况如何?据《报告》显示,厦门8月新房成交面积环比增长28.9%,同比大增81.6%,位居40城之首;韶关8月环比下降21.1%,同比明显下降62.6%,在40城中倒数第一。

潘竑羽指出,从城市排名特点来看,排名靠前的城市主要为一线城市和部分强二线城市,且地理位置上以南部沿海城市居多;排名靠后的城市主要为弱三线城市,且地理位置上偏中部和西南地区。

此外,潘竑羽认为,从政策上看,由于一线和强二线城市新房政策已经很紧,8月这些城市的调控关注点更倾向于二手住宅,而弱二线和三线城市则着重加强了新房监管,预计在调控政策影响下未来几个月三类城市都将继续降温。

那金九银十现象在不同的城市间分化会不会更加明显?严跃进向《华夏时报》记者表示,“从具体城市来看,大城市在短期内很难出现金九银十现象,目前(房企)肯定是有压力的;当然有些地方的市场交易好起来了,跟集中推盘有关系,推盘力度比较大时可能会有这个(金九银十)表现,市场交易(量)可能从统计数据上来看不会降低到一个低谷。部分城市会受房地产周期影响,有部分一直处于低谷的城市会出现反弹,也会有金九银十现象,但是我认为这些城市还是少数。绝大多数三四线城市,推出所谓限跌令,说明背后是有压力的,比如房企的促销压力。”

记者查阅资料发现,2021-09-19出版的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.18(2021)》称,全国房地产市场分化将进一步加剧。具体表现为一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市、地域差距显著、热点城市内部分化严重。未来,三、四线城市面临较大的经济恢复压力,限贷政策或将适度放松,具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

此外,记者了解到,据悉,8月23日央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,强调要继续做好跨周期设计,衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。明年上半年计划投放的部分贷款,或将提前到今年下半年投放,以此对冲近期信贷增速下滑趋势,增强信贷总量增长的稳定性。特别是要加强预期管理和引导,不向房地产市场发出错误信号。此外,也要防止政策调整误伤合理的市场需求。

对此,严跃进向《华夏时报》记者补充道,楼市也有可能并非像想象中的那么低迷,“(座谈会)里面讲不要对一些刚需购房者误伤等,是一个放松的信号。从这个角度来讲,有些地方的楼市,并不会像想象的那么悲观,所以要密切关注最近的信贷政策对楼市的影响。”

编辑:王亚静
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